从老东家蛋壳公寓分析长租公寓

编辑编者按:今年商业地产公寓楼的happen让很多打工人无家可归,曾经风光无限的商业地产公寓楼金融行业,在禽流感的打击之下,已经开始寻求发生改变。责任编辑作者对此发表了自己的看法,与你分享。

2020年11月末新东家外皮公寓楼WannaCry,而我也结束了2年的商业地产金融行业经历。18年11月末步入商业地产公寓楼,看他起高层建筑,看他宴客人,看他楼塌了。今年4月末已经开始,随心所欲迈入了物业子公司TNUMBERETDATE跟物业子公司直收的商业模式,发生改变了以往商品结构,也让我感慨:今年两年的禽流感,金融行业大哥也是顶不住了。

一、外皮的失踪真是高收总的而言?

虽然步入商业地产金融行业才两年,但当我回头TRAP外皮的失踪的这时候,我一直在问,外皮失踪的其原因是即使交房商品价格高,承租商品价格便宜?下面是我预测外皮失踪的其原因,或许对,或许不对。但我一点也不指出是高收总的而言。

具体来说先嘿嘿什么是或者说象征意义的高收总的而言:

从图中可以窥见,或者说的高收总的而言,通常在设计商品的这时候都不能考量承租的此种商品线路,即使承租有利于短时期能形成投资收益,还考量新房子是否展开拆建,对于要跑路的子公司而言小题大做,这也是为何我不指出外皮的失踪都肇因于高收总的而言。因此在2020年的这时候跟同僚仔细研究这些或者说象征意义跑路的子公司得出是通常此种子公司生存时间不到两年,成功推断出巢客公寓楼会在下年9月末展开WannaCry。

(2 )为何我不指出外皮公寓楼的失踪是高收总的而言

具体来说从外皮的商业模式来展开预测,外皮是众所周知的集中式商业地产公寓楼,也是众所周知的展开承租商业模式下的互联网+出租商业模式

外皮公寓楼的销售业务线相对于随心所欲而言就非常简单,只有整租跟承租的出租销售业务线+围绕廉租房服务产生的附带销售业务线。而在整租跟承租的销售业务线上面,外皮的销售业务方法论非常简单。

从图中可以窥见,外皮得出的交房商品价格是根据自主研发的BI风火控。即使有了风火控,因此外皮得出的商品价格,高也不能高出跟多,因此在某短时期,外皮得出的交房商品价格相对于随心所欲而言还低,这也就其实不存在所谓的高收,即使有风控来对交房商品价格展开把控。

从出房销售业务线而言,外皮的出房商业模式,绝大部分都是按间承租的销售业务方法论,也就是绝大部分把1个2客厅的新房子展开拆建,挂上天棚,展开承租。在理论上而言,当一个拆建以后的新房子,如果都留宿了,那么他在一定程度而言是买进的。即使他的买进点来源于天棚出来的新房子。因此在商品价格上面设计上,3间新房子的商品价格可以略低一点,也是可以存在的,

从商业商业模式而言

外皮的商业商业模式不想写太多,即使外皮的商业商业模式没有那么复杂化,就是简单的从物业子公司手里面拿房,将拿来的新房子展开二次改造,打成天棚,然后对外出承租,收取租客月租金百分之10的服务费。如果对比随心所欲而言,外皮的商业商业模式可能是更存粹的一个二房东的一个商业商业模式,而二房东在中国出租金融行业里面存在了很久了,因此外皮的商业商业模式是可以走的通的。既然走的通,那就不存在总的而言的这样的论调。

二、为何外皮公寓楼最后还是死了?

离开外皮马上快两年,一直都挺外皮公寓楼失踪感觉惋惜,很多人都说外皮公寓楼是吃人血馒头。但我想说,商业上面不都是一向如此,商业没有对错,资本家没有眼泪。外皮比P2P此种万恶的金融行业显得良心多了,多少人在P2P上面血本无归, (2020年年底的跳楼事情让我对商业地产金融行业突然感觉到了厌恶,但其实商业地产金融行业本身是没有对错的,有的只是在中国这个环境下,有些人,或者有些资本玩就是看谁跑的快,商业地产公寓楼其实可以走的更好,但可惜了,在中国商业地产公寓楼又一次被玩坏了,玩成了P2P。)

外皮的失踪可以肇因于下面几点:

直接其原因: 禽流感

2020年的禽流感,是对外皮的致命一击,在禽流感期间,很多人都不能离开家乡,这就导致了外皮在禽流感期间的空置率一直居高不下,收入跟支出严重不相等,拖垮了外皮。

禽流感期间,对于外皮跟随心所欲而言都是在靠背后的资本在输血,拼的就是谁家的资本强大,最后外皮不敌于随心所欲,死在了2020年。但禽流感的这时候随心所欲也很疯狂,不断的跟物业子公司谈解约,谈降价,甚至不惜违约也不愿意付给物业子公司租金。可见,在禽流感的这时候,两家其实面临的情况都是一样,关键还是看谁雄厚。

间接其原因:CE0高老板6月末被调查。高老板到现在好像还没有出来,作为一名企业的CEO在禽流感最关键的这时候不在,导致子公司管理层混乱。

根本其原因: 在我指出,外皮的根本其原因就是在没有达到垄断的前提下,步子迈的有点大。

下面是随心所欲城市发展:

随心所欲用了10年的发展才发展了10个城市,而外皮截止2020年只用了5年就发展了13城市,因此商品单一,其实单从商品角度而言,外皮的商品很单一,这不足以支撑它能够发展到11个城市,即使承租商品的使用群体在某些城市并不适合。因此这也间接造成了外皮的失踪。

为何我觉得根本其原因是没有达到垄断的前提是外皮的根本其原因呢,即使这是跟商业地产金融行业自身所带来的的属性是有关系的。以北京为例2020年北京总体的对外承租套数:

图片来源于易居企业集团发布的《2020北京出租住宅市场年报系列——市场篇》

其实简单的可以窥见,在出租市场上面,套数基本上是固定的,北京一共就那么多套房源在对外承租。当总量是一定的前提下,其实企业应该先让自己的在总量上面达到最大数值,或者最大优势,这一点,随心所欲就比外皮在铺设城市点的这时候考量的足够充分。

随心所欲在一线城市的体量基本上已经达到了最大优势,你很难在合租的市场里面可以找到第二家与之匹敌的子公司,不然为啥可以明目张胆的在跟租客续约的这时候可以毫不犹豫的说,房租要上涨。即使在达到最大优势的情况下,对于用户,尤其是刚需用户而言是没有可以选择的。除了被迫接受,在没有没有办法。这也是我惋惜外皮的其原因,即使没有了外皮,随心所欲在商业地产方面的就没有了制衡,除了国家的监管体系。外皮也就是即使在发展的10来个城市里面,只盲目的追求扩展,而没有达到精耕的结果,因此外皮在今年就结束了。

最后我想说,衣食住行教育是国家的基础,20年年底的这时候,预感到在线教育要被整治了,即使如果仔细研究就会发现,2020年一整年在线教育一直在灌输的理念就是焦虑,这不符合国家对基础金融行业的国情,因此2021年在线教育被洗牌,很多人不知道为何,其实没有为何,教育是国家的基础金融行业,是不可以动摇的。

商业地产金融行业也是一样的,出租是属于住的基础,在国家强调新房子用来住,不是用来炒的前提下,任何与这个前提相悖的都会受到监管,因此今年随心所欲4月末已经开始销售业务重构,国家也在今年已经开始对商业地产金融行业展开资金监管。说一点题外话,让我感觉到随心所欲销售业务重构的是今年6月末,即使当时随心所欲在用户体验上面砍掉了租客400电话这个需求,只保留了物业子公司400需求。这其实就感觉随心所欲的销售业务中心的偏离,即使砍掉租客400电话,让租客在只能在线上报修的用户体验极差,甚至一点都不好。但为何随心所欲还是砍掉了租客400电话的需求呢??

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