一 签下前房屋产权审核
住宅看上后,通过前女友约屋主碰面。在住宅签定合约之前,我们要自查住宅的产调，即对该不动房屋产权物主进行查阅。要查证住宅的基本情形如:
1.住宅的房屋产权与否与别人协力保有(协力保有的要全部盖章)
2.查阅住宅有没有合同纷争纷争或行政国家机关扣押(如扣押的新房子撤除前不能上市买卖)
3.查阅住宅有没有抵押物等情形(如有抵押物,转让前要提早借款人)
4.成交与否属于容许出售的住宅(限价政策,或不被容许买卖的住宅）
二 签定房屋租赁保险合约
签订《房屋租赁保险合约》时需要注意的事宜有:
1.合约主要签订合同房屋产权、房价、订金、退款形式、沃贝、履行职责时限、收楼天数、办理手续有关相关手续天数、偿付形式、偿付责任等有关内容。
2.房产若有共无权人,要让共无权人一起盖章,防止先期再次出现共无权人不同意下手引致买卖存在失利的可能。
3.因为房客有使用权的基本权利,假如新房子是有租期的,所以应让房客签定舍弃使用权权的证明,防止房客以侵害使用权作主由引致买卖失利。
4.假如新房子附上户籍,应在合约中同时载明户籍迁离的年份及偿付条件。
5.假如房产有较为值钱的灯饰家用电器,应以附带的形式对红木家具家用电器的情形予以详述,例如品牌和旧有情形等,有必要的话还可以附上红木家具家用电器的相片,以免收楼时再次出现货不对板的情形。
三 提收楼产交易
房产交易的主要作用有:
1.防止假房源;
2.防止一房二卖情形的发生;
3.加强市场监管,维护市场秩序;
4.增加房地产市场透明度。
办理手续房产交易需递交材料:
住宅房屋产权证及土地证、物业费发票有关材料、买卖双方身份证件、婚姻关系证明、户籍证明(买方需提供未成年子女户籍本)、委托公证书(若有)、委托代理人身份证,外地户籍需提供参保证明及明细或个人所得税缴纳证明。
其中对于物业费发票有关材料要求如下:
1.园区、姑苏区、相城区 ，物业费发票/物业结清证明/物业费收据或无物业证明均可；
2.吴中区、高新区，物业费发票或无物业证明；
3.吴江区，物业费发票,若提供其他物业结清证明都需要买卖双方盖章。
房产交易合约自通过之日起至办理手续资金监管之日有效期为30个自然日,超过30个自然日未办理手续资金监管的,房产交易需重新递交,买方购房资质需重新审核。
四 资金监管
成交买卖买卖天数长,业务流程复杂。买方担心付完钱,卖方不配合转让;卖方担心自己配合过完户,买方不支付购房款;为了规避买卖双方钱房两空的风险,买方买卖时最好将购房款进行资金监管,确保钱款安全,保证买卖双方的正当利益。
所需材料:
证件仅看原件(住宅房屋产权证及土地证、买卖双方身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、外地户籍需提供参保证明及明细或个人所得税缴纳证明;具体与房产交易提收楼产交易审核的材料保持一致)、监管卡(姑苏区所有银行监管卡均需提早去银行建立监管联系,其他区域是邮储银行监管卡需提早去银行建立监管联系)、买卖确认书及资金监管协议(窗口提供);除园区外,其他区域还需另外提供:挂牌表、物业费发票有关材料。
五 银行贷款(商贷)
购房人在房管局办理手续完资金托管相关手续以后,带好银行出具的资金托管单去相应银行支付首期购房款(首付),并与银行签定贷款合约。
所需材料:
1.买家身份证、结婚证、户籍本、银行卡原件；
2.买家身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户籍页、银行卡正反面复印件一份；
3.买家征信报告(近一个月内查阅的)；
4.买家收入流水(近一年的)；
5.买家收入证明；
6.首付流水(托管哪个银行,在哪个银行拉取)；
7.需要提供卖家的房产证每一页、身份证正反面、户籍本的每一页、结婚证复印件各一份；
业主在住宅下手前,必须将银行贷款还清,必须在转让相关手续前完成注销抵押物登记。银行贷款差不多3个月左右放款,具体以当时政策为准。
六 转让/缴税
贷款下来之后,买家拿到贷款材料通过前女友和屋主约好转让天数,双方本人到房管局。
国家规定要缴税费住宅才能转让。买卖双方在买卖中心,确认业主名下住宅数量和购房天数,交契税、个人所得税、增值税,出购房发票,签定保险合约,出领证回执。
所需材料:
买方提供:
1.身份证、结婚证、户籍本原件
2.身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户籍页复印件一份银行贷款合约
3.银行卡(可信用卡,缴纳税费)
卖方提供:
1.双方身份证、结婚证、户籍本原件
2.房产证、土地证或者房产证原件+复印件一份
七 领证/收楼
转让完三个工作日可领不动房屋产权证,拿着房管局出具的领证回执到房管局缴纳房本费(一本产证80元,他项权证80元)。
和屋主签订合同签订合同天数到住宅内交接住宅,水、电、燃气、有线电视等红木家具家用电器,查证好费用,就可以按照合约把尾款交付给业主了。
最后：买新房子不是买白菜，买房的每一个业务流程都需要认真对待，每一个操作步骤都涉及到我们的钱包和以后的居住舒适度，所以一定要慎重对待。
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