蛋壳公寓还能扛多久?

外皮公寓楼会不能跑路?

受禽流感的影响,自今年以来,外皮公寓楼就陷入了危机,屋主被电话通知明确要求降房租,清扫、修理相关人员因被欠薪不再提供服务,网络服务商因为外皮报修阻断了公寓楼内的网络等等。

接踵而至的是一批物业公司和房客上门服务申诉,据媒体报导,外皮总部,深圳杭州的外皮公司均聚集了大批申诉者,他们是来索要房租和续约的。除房客和物业公司以外,还中有被欠薪的外皮公寓楼清扫和修理相关人员。与此与此同时,据外皮前雇员曝料,外皮已经清零了11月的工资,导致外皮内部雇员大规模离任。在11月16日,曾经在外皮公寓楼工作过的人明言,外皮公寓楼或将宣布宣告破产。当天,外皮就发布博客说,我们不能宣告破产,也不能跑路。

然而令人瞠目结舌的是身陷宣告破产跑路争拗的外皮公寓楼公司股价却逆市大涨,一度涨超90%,针对外皮公寓楼现阶段公司股价忽然下跌,有消费市场传闻称外皮公寓楼将被我爱你家补仓。但据报导,我爱你家各方面表示,没消息。除我爱你家以外,外皮曾向随心所欲和某商业银行寻求补仓,但均被拒绝。与此同时,北京市住房管局各方面也对外皮公寓楼成立了环卷小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

但外皮公司股价为什么忽然下跌,有业内人士指出,应该是找到补仓侠了,但也有可能是外皮向消费市场释放的烟幕弹,毕竟压力太大,模式也不挣钱,吃下确实很难。

外皮公寓楼到底跑路还是不跑路,现阶段仍然是个之谜,但对于房客和物业公司来说,都已经难以忍受外皮的推延了。

房客交的钱、贷的款到底去哪了?

据报导,外皮公寓楼在租客没屋主的情况下,明确要求屋主减免3个月房租,与此同时没在约定天数内退款给签下物业公司。也没给分销商缴付相应的钱款。

那外皮公寓楼到底把钱放在哪里了?中间的资本金运作是怎样的,据一位金融专家描述称:当下,外皮公寓楼的商业地产公寓楼并非透过二屋主赚佣金的形式挣钱,而是透过‘非法筹资’建立资本金池,本质上是期限分散化的形式用作投资得益、扩大规模抢占消费市场或者作为准备跑路的资本金也并非没可能。

像在外皮廉租房的房客,缴付房租时通常有两种形式,一类是押一付三、押一付十四,另一类就是透过所谓的房租贷来缴付房租,以房客的名义纸制从商业银行贷走一年的房租。面对屋主,外皮公寓楼通常是一季度给屋主缴付一次房租。这其中资本金的天数交叉管理打造了外皮的资本金池。透过这样的形式,外皮获得了更高效率的资本金来源用作消费市场扩张。

但在这种情况下,一旦消费市场出现波动,例如扩张不顺利,入住率不及预期、或者有忽然有大量房客退房等情况出现,商业地产公寓楼就会面临资本金链断裂的风险。加上在禽流感的刺激下,外皮公寓楼一旦不缴付给屋主房租,屋主收房,房客不敢廉租房,资本金池没源头了,外皮公寓楼的资本金链就会崩盘。

外皮背后的资本推手

外皮公寓楼产生的背景是在国家推出租购并举政策的背景下产生的,在2014年,曾在糯米网工作过的高靖拿到250万启动资本金,创立外皮公寓楼,当时外皮抓住廉租房消费市场信息不透明、充斥黑中介的痛点,为租客提供透明的价格和装修整洁的房间。但创业离不开资本的支持,沈博阳一直为外皮公寓楼做信任背书。外皮拉来的投资阵容都是国内比较有实力的资本,这些资本分别为愉悦资本、优客工场、环球老虎基金,蚂蚁金服等。

在成立的这么多久的天数里,外皮公寓楼多次融资,房源数量从8000多间疯狂扩张到50万间房间,成为国内消费市场占有率前三的商业地产公寓楼品牌,成功在纽交所上市。然而好景不长,今年上半年禽流感冲击则加速暴露了外皮商业模式的问题,现阶段有相关报导称已有上海、杭州、成都等多地商业地产公寓楼企业出现爆仓、跑路现象。

据贝壳研究院统计,截止2020年上半年,媒体公开报导陷入经营困境的商业地产公寓楼达84家;此前,2019年共52家商业地产公寓楼面临不同程度的资本金链断裂、跑路或倒闭。同样,在过去的运营中,为了短期获得大量资本金,外皮采用了大量的房租贷,2017-2019年房租贷使用比例最高达到91%。在一场禽流感的冲击下,这成为了资本金链断裂的直接原因。如今,外皮将在数十万房客、物业公司、分销商的声讨中,逐渐滑向死亡深渊。

此外,为了上市融资,据媒体报导创始人高靖挪用了一笔国资,之后也就有了被调查一事。现阶段这笔钱已被政府监管起来,这也是为什么外皮忽然之间资本金断裂的重要原因之一。

纵观整个商业地产公寓楼行业,总体呈粗放式成长,缺乏完善的政策及法律管控。首月返现、签下立减等,无并非商业地产公寓楼企业常见的促销手段,行业基本处于无序竞争状态。在这场规模的争夺中,有的还在苟延残喘,有的早已出局。

面对租客的退租,物业公司的申诉,外皮公寓楼还能扛多久,也许只有天数能回答这一问题。

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